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 Immobilien und Steuern

Die nachfolgenden Ausführungen geben nur einen informativen Einblick in relevante steuerliche Vorschriften und sind ausschließlich für inländische natürliche Personen bestimmt. Die Aspekte ‘Gewerblicher Grundstückshandel’, ‘Erbschafts- und Schenkungssteuer’, ’Liebhaberei’ und ’Umsatzsteueroptierung’ werden wegen ihrer Komplexität und / oder der differenzierten Einzelfallauslegung an dieser Stelle nicht oder nur ansatzweise angesprochen. Bei Immobilienfonds sind die relevanten steuerlichen Vorschriften konzeptionsabhängig. Insofern verweisen wir auf den jeweiligen Verkaufsprospekt.


Kapitalanleger

Fakten

• Die steuerlich anzusetzenden Werbungskosten übersteigen die Einnahmen im Regelfall insbesondere in der ersten Investitionsdekade deutlich. Dieser Effekt tritt selbst dann auf, wenn keine Denkmalschutzabschreibungen in Anspruch genommen werden können. Im Laufe Ihres Berufslebens profitieren Sie von diesen steuerlichen Verlusten. Später, im Ruhestand, sind Mietrückflüsse mit dem für gewöhnlich niedrigeren Steuersatz zu versteuern.
• Geltendmachung der Schuldzinsen als Werbungskosten, die zum Erwerb oder zur Herstellung der Immobilie aufgebracht werden.
• absetzbarer Sanierungsanteil von 100% in 12 Jahren bei Fremdnutzung von Denkmalobjekten / Objekten in Sanierungsgebieten möglich.
• bis zu 90% des Kaufpreises steuerlich absetzbar.
• Rückfluss in Höhe von bis zu 35 % des Kaufpreises durch ersparte Einkommensteuer


Steuerliche Grundlagen
 
Das Einkommen, das den Grundfreibetrag i. H. v. 7.664 Euro (2009) übersteigt, ist mit einem Einkommensteuersatz zwischen 15 % und 42 % zu versteuern,ab einem Einkommen von 250.001 (zusammenveranlagte Ehegatten: 500.000 Euro) beträgt der Steuersatz 45 % (§ 32a EStG). Zusätzlich ist der Solidaritätszuschlag i. H. v. 5,5 % auf die festgesetzte Einkommensteuer zu entrichten (§§ 3, 4 SolzG). Nicht berücksichtigt ist die ggf. anfallende Kirchensteuer (vgl. § 52a Abs. 2 EStG).

Die Einnahmen und Ausgaben (Werbungskosten) einer vermieteten Immobilie sind in der gesonderten Anlage V der Einkommensteuererklärung darzulegen.

Von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die das zu versteuernde Einkommen entsprechend erhöhen, sind verschiedene Positionen in Abzug zu bringen.
 
Wird zum Erwerb oder zur Herstellung einer fremdgenutzten Immobilie ein Darlehen aufgenommen, so sind die Schuldzinsen als Werbungskosten gem. § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG abzugsfähig. 

Auf den Gebäudeanteil können Absetzungen für Abnutzungen (Abschreibungen) auf den Gebäudeanteil gem. §  7 Abs. 4 EStG steuerlich geltend gemacht werden. Diese werden linear über 40 Jahre mit 2,5 % p. a. verteilt, wenn es sich um ein Altgebäude (hergestellt bis 31.12.1924) handelt. Bei jüngeren Gebäuden sind die Absetzungen für Abnutzung linear auf 50 Jahre mit 2 % p. a. in Ansatz zu bringen. Bei Gewerbeimmobilien können kürzere Abschreibungsdauern mit entsprechend höheren AfA-Sätzen zur Anwendung kommen. Der Bodenwertanteil errechnet sich für gewöhnlich aus dem (anteiligen) Grundstücksanteil multipliziert mit dem Bodenrichtwertsatz der Gemeinde.
 
Für Modernisierungskosten, die den Wohnwert deutlich steigern, können in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§ 7h EStG) sowie bei Baudenkmälern (§ 7i EStG) im Herstellungsjahr und in den folgenden 7 Jahren (unter den in den Vorschriften genannten Voraussetzungen) Abschreibungen in Höhe von je 9 % p. a. und in den darauf folgenden 4 Jahren in Höhe von je 7 % p. a. in Anspruch genommen werden. Für den Modernisierungskostenanteil kann aber nicht zusätzlich AfA gem. § 7 Abs. 4 EStG. in Anspruch genommen werden.
 


Eigennutzer

Fakten

• steuerfreie Rendite Ihrer Immobilieninvestition.
• steuerfreier Verkauf der selbstgenutzten Immobilie möglich.
• steuerfreie Vererbung möglich.
• bei Denkmalobjekten/Objekten im Sanierungsgebiet zusätzlich realisierbar: absetzbarer Sanierungsanteil von 100% in 10 Jahren, bis zu 90% des Kaufpreises steuerlich absetzbar, Rückfluss i.H.v. bis zu 30% des Kaufpreises durch gesparte Einkommensteuer.


Steuerliche Grundlagen

Bei anderen Kapitalanlagen wird die Rendite entweder mit dem persönlichen Steuersatz oder der Abgeltungssteuer versteuert. Die Einkommensteuer kann bis zu 45 % des Gewinnes ausmachen, hinzu kommen Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer (vgl. §§ 32a EStG, §§ 3, 4 SolzG, § 52a Abs. 2  EStG). Eine Besteuerung der Wertveränderung selbstgenutzter Immobilien findet hingegen nicht statt.

Der Verkaufsgewinn der selbstgenutzten Immobilie ist nicht zu versteuern, wenn die Immobilie vom Kauf bis zum Verkauf ausschließlich und nicht nur gelegentlich zu eigenen Wohnzwecken diente, egal wie lange dieser Zeitraum war (BFH, Az. IX B 159/07). Wurde sie vorher fremd genutzt, darf der Veräußernde sie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich und nicht nur gelegentlich selbst genutzt haben (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG,). Unter diese Regelungen fallen auch selbstgenutzte Ferienwohnungen und Zweitwohnungen. Bei anderen Kapitalanlagen wird der Gewinn ebenfalls entweder mit der Abgeltungssteuer oder dem persönlichen Steuersatz belegt. Kapitalanleger genießen auch den Vorteil des steuerfreien Verkaufs – Voraussetzungen sind allerdings eine Haltedauer von mindestens 10 Jahren und dass kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Ab dem 01.01.2009 ist die Vererbung von Wohnimmobilien, die der Erblasser bis zum Erbfall persönlich genutzt hat, an den Ehepartner, den eingetragenen Lebenspartner oder die Kinder nach den §§ 13 Abs. 1 Nr. 4b, Abs. 4 a und Abs. 4 b ErbStG steuerfrei möglich. Für Abkömmlinge gilt – hiervon abweichend – die Steuerbefreiung nur bis zu einer Größe von 200 qm Wohnfläche. Für größere Objekte fällt ggf. anteilig Erbschaftssteuer an (§ 13 Abs. 1 Nr. 4 b, 4c ErbStG). Voraussetzung ist, dass der Erbe nach dem Erbfall mindestens 10 Jahre in der Immobilie wohnen bleibt und sie nicht verkauft, vermietet, verpachtet oder lediglich als Zweitwohnsitz nutzt. Andere Kapitalanlagen werden im Vergleich dazu nicht in diesem Umfang steuerlich begünstigt (vgl. §§ 12 - 13c ErbStG).

Selbstnutzer können zusätzlich steuerlich direkt gefördert werden, wenn sie eine Immobilie erwerben, die in einem Sanierungsgebiet oder in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich gelegen ist bzw. es sich um ein Baudenkmal handelt. Sie können ¬– wenn die Voraussetzungen des § 7i oder § 7h vorliegen – gem. § 10f EStG im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun Folgejahren bis zu 9 % p. a. der Modernisierungskosten, die den Wohnwert deutlich steigern, etwa Sonderausgaben, geltend machen. Die Steuerminderzahlungen können – bei entsprechendem Einkommen – bis zu 30 % des Kaufpreises ausmachen.